售后返租的项目是否值得购买？由于售后返租项目的租金较为诱人，吸引了不少投资者准备或已经购买。

      何为售后返租？是指开发商为了实现资金回笼，同时又为了保证对整个商业有统一的规划，在商铺、公寓等出售后的一定年限之内由开发商自行成立的子公司或第三方运营商，通过代理出租的方式进行管理与运营，期间由运营方按照返租合同的约定回报，定期支付给小业主租金的一种商业运营方式。

      兔哥建议，对于售后返租项目，定价明显虚高的不宜购买，折算的返租价格明显超市场水平的不宜购买。

A：8年至少收益68万元？

      “100万元买5套房，每月9000元收益。”这听起来是不是特别诱人又特别唬人？我们来细看一下，原来是这么回事——“首付20万元/套，100万元可购5套，每月累计收益9529元，平均每套每月收益约1905元，每套5年收益约114300元。”

      “除了租金收益外，物业也在升值。”置业顾问接着以建筑面积38平方米的户型介绍说，5年预计每平方米升值11000元，物业总升值约42万元；从第六年到第八年，有两种方案，一种是月租房，3年累计租金约有15.1万元，另一种是日租房，3年收益约30.2万元。

　　如果按照他们的说法，综合算来，一套建筑面积38平方米的公寓，带装修总价约41万元，算上5年的租金收益约11.4万元，以及这5年的物业升值约42万元，再加上后3年至少约15.1万元的收益，8年至少升值了68万元。

      “回报这么诱人，肯定会吸引不少人过来买。”售后返租的公寓已卖得“七七八八”了。

除了公寓外，有些商场也推出售后返租。

　　海宁一商场置业顾问朱先生说，项目一楼的铺位面积从28平方米起，每平方米售价3万元至4万元；负一层的铺位面积从13平方米到60多平方米，每平方米售价为2万元至2.5万元。现在项目推出“5万元抵10万元”的优惠政策以及返租10年的销售模式，其方式是：签约后，前三年的回报率为6%，其中4%用于抵扣房款，剩下的2%分每季度返还；此后7年，收益由业主和开发商二八分成，其中业主占八成。

　　作为商业物业近年来正常模式销售困难的应对产物，返租销售的运用者不在少数。于开发商而言，主要有几大原因：抓住置业者贪便宜、图轻松的心理；让销售更有噱头；占有溢价利润；转嫁风险。

B：售后返租项目存在不少弊端

　　登录住建局官网发现，存在售后返租方面的投诉，比如，项目延迟交楼，进而使得返租也变得延迟；兔哥再以“售后返租”为关键词检索新闻发现，业主遭遇租金纠纷等案例在全国各地屡见不鲜，其中一则报道是：冲着“10年返租100%回报”的诱人前景，2010—2011年期间，多位投资者赴台山地王广场“淘铺”，然而，项目因经营原因未能兑付承诺。

　　那么，该如何客观看待这一营销模式呢？售后返租项目的投资门槛较低，能在一定程度上解决物业前期的出租问题，降低前期还款压力，所以购买信心较大。其弊端同样明显：商业物业不同于住宅，商业物业的投资价值需要房企后期的良好运营管理做支撑，且商业物业的买家多为投资者，后期转手流通性往往不如住宅。

      “售后返租的主要套路之一是：在销售价格申报时故意往高申报，然后按返租租金水平（看起来较高）的计算，一次性在购房款扣除，但返租约定期内，业主没有租金收益。”这种模式其实就是以虚高的价格结合大幅度的销售折扣吸引客户，返租只是一种双方都认可的计算方式，让客户觉得投资回报率高。

　　釆取售后返租的产品，主要涵盖三种类型：一是大型商场分割式产权或使用权销售；二是投资性需求占大比例但出租市场不确定性的公寓；三是滞销的商服类产品。其共同点是：针对投资型客户、项目的价值必须在统一管理下才有增值保值的保障，比如第一、第二种，而第三种更可能以套现为主，未来的投资回报比较难保障。

　　按照《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。由于一些售后返租的产品往往前期投入不大，又赋予看似非常诱人的前景规划和较高的投资回报，所以仍有大量客户自愿入局，有需求便有市场，这便让一些违规开发商铤而走险。因此，置业者在投资时一定要擦亮双眼。

C：对于高回报、口碑不佳的返租物业应谨慎购买

　　值得注意的是，虽然买卖双方签订了租赁合同，一旦出现纠纷，消费者可通过协商，或是按照租赁合同的相关约定通过诉讼的方式维权，但显而易见的是，小个体向大公司维权，过程会比较曲折，成本也很高，所以，最主要的还是消费者在投资时，要擦亮眼睛，提前考虑风险。

　　消费者要认真研究买卖合同中关于返租的具体操作方法，以免隐藏陷阱，同时，需要综合判断物业的后期商业价值（例如周边发展前景、人流量等），而不单只看到暂时的返租价值。换句话说，即使前期返租如期实现，如果该物业后期运营不如预期，该物业的租金收益、升值空间和流通性将大打折扣。

　　尽量投资有返租经验的品牌开发商的物业，在跟开发商签订购房合同，约定租金返还比例的同时，还要明确签约主体，最好直接与开发商而不是第三方管理公司签订租赁协议，以降低风险，另外，投资回报越高也意味着风险越高，按照市场规律来选择是最可靠的办法，因此对于年回报在10%以上的返租物业应谨慎购买。

　　产品有明显缺陷的不投；定价明显虚高的不投；开发商实力不足、品牌不响、口碑不佳的不投；折算的返租明显超市场水平的不投；返租和履约惩罚条款没有实质性保证的不投；运营方名不经传没有成功案例的不投。

　　对于有的项目而言，返租只是为了配合销售，所以签3年的返租合同就够了，不过关键就是这3年（商业项目的培育期一般就是开始这3年），如果商业项目培育成功，开发企业盈利点就是吃租金的差价；如果商业项目培育失败，开发企业也不会吃亏，反正已经卖完了，最坏的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，所有的风险只能由购房者承担。

      “重点还是考虑项目的真实价值吧，比如地段和产品，就算一旦卖方违约，也能租得出去、租得起价，或者不想出租时更加容易转手。”